Реконструкция подвалов: шансы и риски инвесторов

Токарев Вячеслав Викторович Статьи - Строительство
Печать

Реконструкция подвалов: шансы и риски инвесторовПодвалы домов зачастую пугают. Пугают темнотой, сыростью, зловонием, низкими сводами и ржавыми трубами. Пугают обитателями: крысами и людьми без определенного места жительства, которым больше некуда деться. Такой подвал – большая «ложка дегтя» при покупке здания или квартиры, а происходящие там процессы вполне могут привести к разрушению этой самой собственности.

Но подвалы могут и привлекать. Это, как правило, помещения в центре города – своеобразные сводчатые кафе, мини-магазины, клубы, сауны или залы для тренировок, места для общения. И не только. В любом подвале есть некая тайна, и для питерских подвалов это вполне справедливо. Многие из них ранее обладали уникальными свойствами ввиду особого микроклимата, были специально оборудованы, под склады разного назначения, в том числе для хранения скоропортящихся продуктов или бумажных денег в складах-сейфах. Устройство подвалов было сложным, строились они с учетом свойств места и при точном выборе конструкции. В результате в заглубленных помещениях без всякого холодильного оборудования поддерживался определенный режим температуры, обеспечивались сохранность и свежесть продуктов.

Зодчий Карл Иванович Росси, петербургский венецианец в 1816-1834 гг. создал на болотной топи для надстроек махины Александринского театра бетонный короб фундамента, опирающегося на четыре тысячи «висячих» дубовых свай, не достающих до плотного, несущего слоя. Сохранить театр «на плаву» помогает хитроумная череда дренажных колодцев в днище подвалов, регулирующих напор «нахальных» стихий грунтовых вод при обильных дождях и наводнениях. В начале 30-х годов прошлого столетия было велено укрепить «слабый» фундамент Росси и забетонировать все отверстия. Хлынувшая вода махом вытолкнула бетонные пробки, затопила подвалы и первые этажи, бессильными оказались попытки откачки ее насосами. Комиссия «всесоюзного старосты» М. И. Калинина принимала Александринку после такой «реконструкции» на деревянных настилах – этаких «потемкинских деревнях» советских времен. Затем дренажные колодцы открыли, и все пришло в норму. До сих пор они в рабочем состоянии.

Сегодня большинство из городских чудо-подвалов находится в руинах, и подчас даже сами владельцы не подозревают об их ценности. Тем не менее восстановить многие из них возможно. Интерес к подвалам обусловлен ситуацией на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. К началу 2009 г. в центре города практически сложно стало купить готовые помещения площадью от 100 до 2000 кв. м, из-за значительного увеличения их стоимости.

Цены растут, так как исчерпан объем предложений на новые места для торговли, организации досуга, хранения товаров и продукции, и если их не создавать сегодня, завтра свободных площадей просто не будет. Рост цен ожидается и в будущем в связи с устойчивым спросом на нежилые помещения с развитой инфраструктурой. Удовлетворить его можно за счет осушения и углубления подвалов. Свободных земельных участков для строительства складов в центре города уже практически нет. Сегодня приобрести в собственность подвальное помещение еще можно путем покупки прав инвестирования на обустройство и реконструкцию старых, в основном аварийных затопленных подвалов и приспособить их под различные виды деятельности.

Разумеется, денежные доходы от склада или кафе разные. Многообразная архитектура подвалов сама подсказывает самые различные варианты их использования. На первых этапах освоения «складское» направление здесь может быть наиболее выгодным. Из-за относительно невысоких требований к инженерно-техническому оборудованию и отделке весь цикл работ в подвалах от проекта до начала коммерческой деятельности может быть выполнен быстро, и вложенные средства скорее будут возвращены.

Правда, профессионально грамотный выбор не всегда зависит только от пожеланий заказчика. Его замыслам могут помешать особенности размещения труб тепло- и водоснабжения, мокнущие от капиллярной влаги стены зданий, затопления и недостаточная высота подвальных помещений.

Сейчас КУГИ предлагает в аренду и проводит аукционы на подвалы, требующие ремонта. Однако многие предлагаемые подвальные помещения так и остаются без хозяев, поскольку цена предстоящих ремонтов сопоставима со стоимостью приспособленных помещений на вторичном рынке. Не сданные в аренду аварийные объекты выставляются на продажу. При этом цена их зачастую определяется методом «обратных торгов».

Как видим, стать арендатором или владельцем подвала, казалось бы, относительно просто. Осталось правильно оформить правовые документы, разрешающие такие сделки, тем более что передача нежилых помещений в собственность юридическим и физическим лицам допускается и частью строения. При этом следует учесть: в подвалах не рекомендуется размещать производственные цеха; в них следует иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилых частей здания; прием продовольственных товаров в подвальные помещения со стороны жилого двора, где есть окна и входы в квартиры, не допускается, и загрузку следует вести только с торцов домов, не имеющих окон, или из подземных туннелей.

Итак, путь к «золоту» подвалов кажется открытым! Но результат предприятия будет во многом зависеть еще и от слаженной работы команды строителей: смогут ли они быстро и качественно отремонтировать аварийный объект и превратить его в прибыльное место? Вопрос достаточно серьезный, поскольку подвал – основа здания, а технические просчеты и брак в производстве работ могут отрицательно отразиться и на самом доме, и на окружающей застройке. Немаловажно при этом и решение проблемы строительного риска. Риски есть как для конструкций самих зданий вместе с их инженерными сетями, так и для людей, выполняющих ремонтные работы под темными и сырыми сводами или живущих в реконструируемых домах. Не исключаются и риски финансовые.

Работы в подвалах требуют особого подхода, здесь нельзя заключить подрядный договор и на этом успокоиться, поскольку уменьшение его стоимости, как основное условие конкурса, зачастую отстраняет от работ серьезные строительные организации, а малые коллективы не могут взять на себя финансовое покрытие всех рисков по аварийному объекту. Оценить ситуации, связанные с ущербом для объекта недвижимости, вовремя обнаружить и предотвратить опасность можно, для этого нужны квалифицированные обследования и экспертиза строительных конструкций и фундаментов, а также лабораторные исследования подземных вод и грунтов оснований здания. Только так можно определить дефектные участки, выбрать наиболее безопасные и эффективные методы реконструкции подвалов, укрепления и усиления аварийных мест. Современные технологии позволяют решать не только технические задачи, но и увеличить темпы работ, а это в конечном итоге – минимальные сроки оборота и возврата вложенных денежных средств. Потому-то очень важен выбор методик их ведения. Сделав на основе предпроектных изысканий и проектных проработок общий сметно-финансовый расчет, можно оценить в денежном выражении сами работы и опасности, угрожающие зданию. То есть учесть события, связанные с возможными потерями в процессе реконструкции. Платежи обычно немалые, особенно если они обусловлены необходимостью оценки сохранности ветшающих памятников культурного наследия в историческом центре старого города. В данном случае переход с языка технического на финансовый совершенно необходим, поскольку от ясного понимания возможных рисков зависит, придет ли денежный капитал на объекты сложной реконструкции петербургских подвалов.

В борьбе с опасностями заказчик и строители не одиноки. Надзорные технические службы города контролируют все виды работ и подтверждают их документально. В данном случае это не формальность, а реальные шаги к сохранности ценной исторической застройки и по эффективности инвестиций в городскую недвижимость. Не секрет, что финансовые потоки в известной мере сдерживает отсутствие их безопасности – не только социальной, но и природно-технической. Грамотная, профессионально проведенная реконструкция с мониторингом всех рабочих процессов позволяет получить настоящую гарантию надежности (своего рода «знак золота высокой пробы») для обустроенного подвала.

Многолетний опыт гидроизоляции подземных частей зданий, накопленный в ООО «НПСП «Северная пирамида», показывает, что сроки работ по отдельным подвалам могут составлять от трех месяцев до года (в зависимости от их сложности). Разумное управление строительными рисками, профессионализм всего строительного процесса (от предварительных изысканий до окончательной отделки), мониторинг, применение новых технологий и материалов могут оказаться тем золотым ключиком, который открывает потайные замки дополнительных инвестиционных вложений в развитие сферы городской недвижимости, пусть и такой специфической, как реконструкция подвалов.

Токарев Вячеслав Викторович
Ген. директор ООО «Научно-производственное строительное предприятие «Северная пирамида»

Адрес офиса: 191014, Санкт-Петербург,
Басков пер., дом 33, офис 35 (5 эт).
Тел.: (812) 275-15-31, 275-15-32
Факс: (812) 275-15-33
E-mail: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript

Реклама

Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер

Новости